I Balans en Toelichting

Met ingang van 2022 verantwoorden wij onder de voorraden bepaalde panden en gronden die wij aankopen in het kader van het totaalplan Binnenstad Terneuzen. Deze panden en gronden zijn betrokken bij herontwikkeling van locaties binnen het plangebied.

De nog niet in exploitatie genomen bouwgronden (NIEGG) verantwoorden wij met ingang van 2016 niet langer onder voorraden. Dit doen wij als strategische gronden bij investeringen met economisch nut. Deze brengen wij onder bij de materiële vaste activa.

De als onderhanden werken opgenomen bouwgronden in exploitatie waarderen wij tegen de vervaardigingsprijs of tegen de lagere marktwaarde.
De vervaardigingsprijs zijn de kosten die wij aan de vervaardiging toe rekenen (zoals grondaankopen en kosten van bouw- en woonrijp maken) verminderd met de opbrengst wegens verkopen. Dit geldt ook voor een aandeel in de rentekosten en de administratie- en beheerskosten.

Voor winstnemingen gebruiken we voor de lopende grondexploitaties met ingang van 2017 de zogenaamde ‘percentage of completion’ (poc) methode. Dit is conform de voorschriften van de commissie BBV.
Voor zover wij gronden verkopen en opbrengsten realiseren wordt tussentijds naar rato van de voortgang van de kosten en de opbrengsten winst genomen. Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen:

1. De resterende looptijd van de grondexploitatie is tien (10) jaar of minder; én
2. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én
3. De grond (of het deelperceel) is verkocht; én
4. De kosten zijn gemaakt (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).

Voor de gemeente Terneuzen ziet deze verplichting vooral toe op de complexen Handelspoort Zuid, Terneuzen Zuid en Othene. In 2025 is als gevolg van hantering van deze methode € 1,110 miljoen tussentijds winst genomen door de lagere uitgaven aan de kostenkant en hogere verkoopprijzen. Het complex Othene sluiten we af en nemen  hiervoor winst van € 355.000.

De waardering van de in exploitatie genomen gronden is gebaseerd op de inzichten van december 2025. Hierbij gingen wij uit van de daarbij behorende inschatting van uitgangspunten, parameters en risico’s. Dit betreft een inschatting die omgeven is door onzekerheden. Deze herzien wij periodiek (minimaal jaarlijks). De waardering in het volgende jaar kan zowel positief als negatief uitvallen. Het college is van mening dat op basis van de huidige informatie en inzichten de beste schatting is gemaakt.

Het college hanteert de volgende algemene uitgangspunten ten aanzien van haar schattingen:

• rentepercentage bedraagt 1,00 %;
• kostenindexatie bedraagt 4,00 %;
• opbrengstenindexatie bedraagt 1,50 %;
• de geplande afzet is gebaseerd op de inzichten bij de jaarrekening 2025.

Ten aanzien van de kosten-en opbrengsten indexatie gelden de percentages van respectievelijk 1,50% en 4,00% alleen voor de complexen waarbij er na 2025 nog opbrengsten en kosten verwacht worden. We hebben te maken met stijgende prijzen die mogelijk een meerjarig trend hebben, daarom nemen we structureel deze verhoging op. Het positieve resultaat van de afgelopen jaren voegden wij op basis van de POC methode toe aan de reserve bouwgrondexploitatie.

De risico’s zijn toegelicht in de paragraaf Grondbeleid en de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing in het jaarverslag. De grootste risico’s ten aanzien van de huidige schattingen en de mogelijke uitkomst komen uit het volgende complex:

• Baljuwlaan Sluiskil

Hiervoor is een voorziening exploitatieverliezen bouwgrond opgenomen. Deze voorziening wordt gedekt uit de bestemmingsreserve grondexploitatie. De voorziening exploitatieverliezen bouwgrond is te beschouwen als een correctie op de boekwaarde van de gronden. Hierna volgt een overzicht van de Voorziening exploitatieverliezen bouwgrond.